Concepto de mejora
¿Qué se considera mejora? Hacienda considera que son mejoras la ampliación de la superficie o la instalación de elementos que no existían con anterioridad (primera instalación de ascensor, de calefacción, etc.). ¡Atención! No son mejoras los gastos de mantenimiento o la sustitución de elementos ya existentes (como la reforma de una cocina), aunque algún tribunal tiene un criterio más flexible (por ejemplo, la sustitución de cañerías de plomo por unas de cobre sí puede considerarse una mejora).
Valor de adquisición. Pues bien, si vende un inmueble que ha sido objeto de mejoras, tenga en cuenta el coste de éstas a la hora de determinar su valor de adquisición. Ello le permitirá reducir la ganancia obtenida y la tributación en el IRPF. ¡Atención! En todo caso, si el inmueble fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, deberá calcular dos ganancias: una para la inversión inicial y otra para la mejora.
Dos ganancias
Coeficientes. Dicho cálculo obedece a que las ganancias por venta de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 disfrutan de unos “coeficientes de abatimiento” que reducen el IRPF y que varían según la fecha concreta de adquisición. Por tanto, si hay mejoras:
- El valor de enajenación debe desglosarse entre la inversión inicial y la mejora.
- No haga ese desglose en proporción al valor de adquisición. ¡Atención! Si entre la inversión inicial y las mejoras han transcurrido muchos años, este sistema atribuirá a las mejoras un valor de venta excesivo (y, por tanto, una ganancia sobre esta parte superior a la real).
Correcto. Lo correcto es que el prorrateo del valor de venta se realice según el valor de la inversión inicial y de la mejora en la fecha de la transmisión.Apunte. Para realizar este reparto –que en general supondrá una menor tributación para usted–, puede solicitar un informe pericial que determine el valor actual de cada parte.
Ejemplo
Datos. Usted adquirió una vivienda en mayo de 1984 por 50.000 euros, y en 2001 cerró una terraza con un coste de 20.000 euros más. Ahora vende la vivienda por 200.000 euros, de los cuales –y según un dictamen pericial– 160.000 euros corresponden a la inversión inicial y 40.000 al cerramiento. Vea su tributación en el IRPF según cómo distribuya el valor de venta:
Concepto S/ valor adq. S/ perito
Valor venta vivienda 120.000 (1) 160.000
Valor adquisición vivienda -50.000 -50.000
Ganancia vivienda 70.000 110.000
Valor venta mejora 80.000 (1) 40.000
Valor adquisición mejora -20.000 -20.000
Ganancia mejora 60.000 20.000
Ganancia con reducción (2) 43.365 68.144
Reducción aplicable: 100% (3) -43.365 -68.144
Ganancia que tributa 86.635 61.856
Coste IRPF 18.806 13.107
(1)En la misma proporción que el valor de adquisición atribuible a la vivienda y a la mejora.
(2)Parte de la ganancia imputable a la vivienda que disfruta de los coeficientes de abatimiento.
(3)Al año de adquisición 1984 le corresponde un coeficiente de abatimiento del 100%.
Incluya las mejoras como más valor de adquisición. Y si el inmueble se adquirió antes de 1994, calcule dos ganancias: una sobre el valor inicial de la vivienda y otra sobre el valor de la mejora.
Fuente: INDICATOR 15-05-2019