Ejemplo. El alquiler de la vivienda le supone un rendimiento neto anual (después de deducir gastos) de 10.000 euros. Apunte.  Si su tipo marginal en el IRPF es del 45%, el subarriendo supondrá una importante minoración del neto final después de impuestos:

Concepto	Vivienda permanente	Subarriendo
Rendimiento neto	10.000	10.000
Reducción 60%	-6.000	0
Rendimiento reducido	4.000	10.000
Cuota IRPF 45%	1.800	4.500
Neto para usted	8.200	5.500

Parcial. Si el subarriendo es parcial –su inquilino subarrienda una habitación pero sigue utilizando la vivienda–, la reducción del 60% sólo será aplicable sobre la parte proporcional de renta que corresponda a la parte no subarrendada. Apunte.  Para evitar conflictos con Hacienda y poder aplicar la reducción sobre el 100% de lo que cobre, lo mejor es que formalice un contrato directamente con todos y cada uno de los ocupantes.

Efectos sobre el IVA

Sujeto. El IRPF no es el único impuesto afectado por el subarriendo. En general, por el alquiler de vivienda no debe repercutirse IVA, al tratarse de una operación exenta. ¡Atención!  Pero si su inquilino subarrienda la vivienda, esta exención ya no será aplicable y usted deberá repercutir un IVA del 21% sobre todo el precio del arrendamiento. ¡Ello incluso aunque el subarriendo sea parcial, ya que en el IVA no se aplica la regla proporcional!

Repercusión. Si detecta esta situación antes de que transcurra un año del inicio del subarrendamiento, podrá emitir facturas con IVA por todo el período de subarrendamiento, y su inquilino estará obligado a pagárselo. ¡Atención!  No obstante, si transcurre más tiempo, su inquilino no estará obligado a pagarle el IVA de los alquileres devengados con más de un año de antelación, pero usted deberá ingresarlo igualmente en Hacienda. Es cierto que después podrá exigir a su inquilino una indemnización por daños y perjuicios –ante los tribunales ordinarios–, pero se verá obligado a litigar, con los costes que ello conlleva.

Compensación. Piense que lo indicado se dará incluso si usted ha prohibido el subarriendo y el inquilino lo ha realizado en contra de su voluntad. Apunte.  Para reforzar su postura, incluya en el contrato las siguientes cláusulas:

• En caso de incumplimiento de la prohibición de subarrendar, prevea una indemnización que le cubra de todos los costes derivados del IRPF y del IVA, así como de todos los recargos, intereses y sanciones.
• Y que el inquilino acepta que usted le repercuta todo el IVA, incluso el que corresponda a alquileres de más de un año de antelación.

En estos casos el arrendador no podrá aplicar la reducción del 60% en el IRPF; además deberá repercutir IVA por el alquiler. Así pues, en los alquileres de viviendas es recomendable incluir una cláusula que le proteja de dichos perjuicios.