Usted va a adquirir un inmueble a buen precio que piensa reformar y después vender, obteniendo una ganancia por ello. ¿Sabe que, en general, le saldrá más a cuenta hacer esta operación a través de una sociedad?
Compraventa de inmuebles
Habitual. Si usted realiza estas operaciones de forma habitual, los rendimientos obtenidos se considerarán procedentes de una actividad económica, y tributarán en la base general de su IRPF al tipo marginal que corresponda (que puede alcanzar el 45%). Apunte. Respecto a los gastos por rehabilitación, no habrá diferencias frente a la tributación de una sociedad:
Tanto si los gastos son de conservación –pintura, cambio de puertas...– como si se consideran mejoras –instalación de servicios que antes no existían, como calefacción o ascensor–, podrá deducirlos (bien como gasto, bien como mayor coste del inmueble transmitido).
En una sociedad también los podrá deducir. Y aunque las rentas obtenidas tributarán al tipo fijo del 25%, el posterior pago de dividendos a su favor y la integración de éstos en la renta del ahorro (a un tipo fijo de entre el 19% y el 23%) acabará suponiendo una tributación similar a la derivada de obtener los rendimientos directamente como persona física.
Esporádica. En cambio, si actúa como persona física y la operación es esporádica, el beneficio que obtenga no procederá de una actividad económica, sino que será una ganancia patrimonial:
Dicha ganancia tributará en su IRPF como renta del ahorro.
¡Atención! Sin embargo, Hacienda sólo le permitirá computar como mayor valor de adquisición los gastos que se consideren mejoras. Los que se consideren gastos de conservación no podrá aprovecharlos fiscalmente, ni como gastos deducibles ni como mayor valor del inmueble transmitido.
Coste. El problema, además, es que Hacienda considera como gastos de conservación las habituales reformas de cocina y baño, y reserva el concepto de mejora sólo para las obras estructurales o para las que incorporan al inmueble elementos que antes no existían (como la instalación de calefacción o del ascensor). ¡Atención! Por tanto, si los gastos de conservación son elevados, hacer estas operaciones esporádicas como persona física le perjudica.
A través de una sociedad
Evitado. En cambio, si actúa a través de una sociedad sí que podrá aprovechar fiscalmente los gastos de conservación (aunque la operación sea esporádica). Apunte. Por tanto, verifique si le sale más a cuenta actuar como persona física (tributando a los tipos más bajos aplicables a la base del ahorro pero sin posibilidad de deducir los gastos de conservación) o a través de una sociedad (con una mayor tributación pero con la posibilidad de deducir todos los gastos).