Tributación. Si actúa de esta forma, la tributación de los ingresos derivados del alquiler será más baja. Apunte.  Recuerde que en el IRPF los rendimientos netos derivados del alquiler de viviendas disfrutan de una reducción del 60% (reducción que no se aplica a los rendimientos netos derivados del alquiler de locales). Esa reducción incide negativamente a la hora de deducir los intereses derivados de los préstamos recibidos.

Reducción del 60%

Vivienda permanente. Para que el alquiler de viviendas tenga derecho a la reducción, es necesario que éste satisfaga la necesidad permanente de vivienda del inquilino. A estos efectos:

• Los alquileres permanentes de vivienda formalizados de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sí tienen reducción.
• Los arrendamientos temporales (por ejemplo, el alquiler vacacional o a estudiantes durante el curso escolar) no tienen reducción.

Préstamos. Por tanto, si solicita financiación para adquirir los locales, podrá deducir como gasto el 100% de los intereses satisfechos; mientras que, si la solicita para adquirir viviendas que va a alquilar como residencia permanente del inquilino, sólo podrá deducir el 40% de dichos intereses.¡Atención!  Dado que la reducción del 60% se aplica sobre el rendimiento neto, la deducción de los intereses se reduce en ese porcentaje.

Ejemplo

Local y vivienda. Usted va a adquirir un local y una vivienda por 200.000 euros cada uno, y prevé que cada año percibirá un rendimiento neto por cada inmueble (antes de computar el gasto por intereses) de 10.000 euros. Apunte.  Pues bien, si para realizar estas inversiones dispone de 260.000 euros y va a solicitar un préstamo de 140.000, deje claro en las escrituras de adquisición y en la solicitud de financiación bancaria que esos 140.000 euros se destinarán a la adquisición del local, mientras que la vivienda se financiará con dinero propio.

Ahorros. Con esta cautela, el primer año ahorrará hasta 736 euros en su IRPF (considerando una financiación con garantía hipotecaria a 15 años y con un tipo de interés del 2%). Apunte.  En los 15 años de duración de la hipoteca el ahorro total será de 5.984 euros.

1. Solicitar la hipoteca sobre el local, y no sobre la vivienda, es la vía más clara para demostrar que el préstamo se destina a adquirir el local. Pero no es la única: deje rastro de la procedencia de los fondos para acreditar que lo que financia es el local.