14/11/2023

¿Donación o transmisión onerosa?

Donación sin más

Valor de referencia. Si dona el inmueble a su hijo sin hacerle asumir ninguna deuda, éste deberá liquidar el Impuesto sobre Donaciones (ISD). ¡Atención!  A efectos de este impuesto:

  • Deberá valorar el inmueble por su valor de referencia. Apunte.  Puede consultar dicho valor en la sede electrónica del catastro inmobiliario, identificándose con su DNI e indicando los datos catastrales correspondientes.
  • Si el inmueble no tuviese asignado un valor de referencia, la base del impuesto será su valor de mercado (el que hubiesen pagado partes independientes).
  • El impuesto se liquida según las normas de la comunidad autónoma en la que esté situado, con independencia de dónde resida el donante o el beneficiario.

Bonificaciones. Algunas comunidades autónomas aplican bonificaciones en las donaciones de inmuebles de padres a hijos. Apunte.  Si se cumplen los requisitos para disfrutarlas, el coste por el ISD se reducirá considerablemente (por ejemplo, en Andalucía se aplica una bonificación del 99% sobre la donación de inmuebles a hijos menores de 35 años, siempre que éstos lo utilicen como vivienda habitual, con una base máxima de bonificación de 150.000 euros).

Con asunción de hipoteca

Dos operaciones. En cambio, si su hijo recibe el inmueble, pero debe hacerse cargo de la hipoteca pendiente, la cosa cambia:

  • Por la parte de hipoteca asumida se considerará que no hay donación, sino una transmisión onerosa (ya que realmente existirá una contraprestación; en concreto, el capital cuyo pago asume el beneficiario). ¡Atención!  Y esta operación tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
  • El exceso (la diferencia entre el valor de referencia y la hipoteca asumida) sí que constituirá una donación, y su hijo tributará por ella en los términos indicados más arriba.

Ejemplo. Usted va a donar a su hijo un inmueble situado en Andalucía, cuyo valor de referencia según el catastro es de 175.000 euros. Vea la diferencia de tributación si se lo dona sin más (caso 1) o si se lo dona a cambio de que asuma el pago de los 80.000 euros que quedan pendientes de la hipoteca que solicitó para adquirirlo (caso 2):

 

Concepto Caso 1 Caso 2
Base imponible ISD 175.000 95.000
Base imponible ITP - 80.000
Cuota ISD (1) 4.031 119
Cuota ITP (2) - 2.800
Total coste fiscal (3) 4.031 2.919
  1. Aplicando la bonificación del 99%, que en el caso 1 sólo alcanza a los primeros 150.000 euros.
  2. El tipo aplicable en Andalucía es del 3,5% (adquirente de vivienda habitual por menor de 35 años).
  3. Las bonificaciones y la proporción de reparto entre el ITP y el ISD (este último es progresivo) hacen que en muchos casos la asunción de la hipoteca suponga un mayor coste fiscal total.

Caso especial. Si el capital pendiente del préstamo cuyo pago asume el beneficiario es superior al valor de referencia (por ejemplo, porque el préstamo es reciente y apenas se ha amortizado capital), sólo se liquida el ITP (toda la transmisión es onerosa, con contraprestación). La base imponible será el préstamo pendiente (se comparan las dos magnitudes y se toma la mayor de ellas).

 

Si el donatario asume el pago de algún préstamo, la parte de valor correspondiente a dicho préstamo tributará como una transmisión onerosa (con contraprestación). El resto sí que se considerará una donación.

Fuente: LEFEBVRE