El año pasado su comunidad acordó llevar a cabo obras en el edificio. Por ello, con el fin de constituir un fondo con el que hacer frente al pago de dichas obras, se empezaron a emitir unos recibos extraordinarios (las denominadas “derramas”). ¿Qué tratamiento fiscal debe dar a estos pagos?
Tratamiento en IRPF
Tipo de obra. El tratamiento en IRPF dependerá de si las obras tienen el carácter de gastos de conservación o suponen una mejora del inmueble. Apunte. A estos efectos:
- Conservación. Se consideran gastos de conservación las obras de reparación de averías o de mantenimiento (pintado, limpieza...) y la sustitución de elementos deteriorados (reforma de la fachada o la cubierta del edificio, sustitución de la instalación eléctrica o del ascensor...).
- Mejora. Se consideran obras de mejora aquellas que aumentan la habitabilidad o la vida útil del inmueble o la instalación de elementos que antes no existían (por ejemplo, consolidar la estructura, instalar un ascensor...).
Deducción. En caso de que las obras sean de conservación, usted podrá deducirse como gasto los importes satisfechos por su totalidad. Sólo hay una limitación: recuerde que los gastos por reparaciones anuales, junto con los gastos por intereses, tienen como tope la cuantía de los ingresos del alquiler (el exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes). ¡Atención! No obstante, si son de mejora deberá amortizar la mejora –al igual que hace con el inmueble–, por lo que el gasto será deducible en varios años.
Criterio de Hacienda. Las derramas para obras de mejora no son deducibles como gasto, sino que el coste total debe amortizarse a partir del momento en que las obras finalicen. ¡Atención! Y respecto a las derramas extraordinarias para gastos de conservación, Hacienda considera que son deducibles, pero sólo en el momento en que se realiza el pago al contratista y se dispone de la factura correspondiente. ¡Atención! Por tanto, si satisfizo derramas en 2019 pero las obras se han realizado en 2020, efectuándose en ese momento el pago al contratista, no podrá deducirse ningún gasto hasta el IRPF de 2020.
Discutible. Este criterio es discutible. Apunte. La ley permite la deducción fiscal de los gastos de comunidad sin distinguir si se trata de derramas ordinarias o extraordinarias. Así pues, al igual que las cuotas satisfechas a la comunidad para gastos generales, también deberían ser deducibles desde su pago. Por tanto, si usted ha satisfecho derramas cabe defender que son deducibles desde el momento en que se satisfacen a la comunidad.
Tratamiento en IVA
Copia de la factura. Por otro lado, si usted está repercutiendo IVA por la vivienda o el local que tiene alquilado, tendrá derecho a deducirse el IVA soportado por las obras (en los mismos términos en que se esté deduciendo el IVA soportado por otros bienes o servicios). Apunte. Para ello deberá disponer de una copia de la factura de las obras (que irán a nombre de la comunidad y que podrá facilitarle el presidente o administrador).
Coeficiente de propiedad. Así pues, tanto si las obras son de mejora como si son de reparación, para deducirse el IVA deberá esperar a que finalicen o a que la comunidad haga algún pago anticipado al constructor y éste emita factura por ello. Asimismo, deberá disponer de medios de prueba (escrituras, estatutos de la comunidad...) que acrediten su porcentaje de participación en el edificio (podrá deducirse el IVA soportado en la misma proporción).